Prélèvement à la source et déficits fonciers

 Dans Analyse

La mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au 1er janvier 2019 pose la question de la déductibilité des dépenses de travaux dans les logements locatifs.

En effet, l’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement), la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’impôts sur les revenus 2018.

Au titre des revenus 2019, les dépenses seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019 pour éviter que les contribuables reportent les travaux en 2019.

Cependant, il peut s’avérer opportun de réaliser des travaux dès 2018, mais cela dépendra donc de leur montant et de l’existence de revenus fonciers.

Plusieurs cas sont à distinguer :

    • Situation «idéale»
    • Situation «défavorable»

Voici des exemples illustrés de ces deux situations.

Situation «idéale»

Celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant.

Exemple :

Travaux 2018 = 30.000 € (travaux retenus pour 2019 : 15.000€ soit 50%)

Revenus Fonciers 2018 = 0

Le Revenu Global est de -10.700 € qui correspondent uniquement à la limite du déficit foncier imputable sur le revenu Global. Le solde de 19.300 € est reportable sur les Revenus Fonciers 2019 + 15.000 € (50%) de charges de travaux.

Situation «défavorable»

Celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant.

Exemple :

Travaux 2018 = 30.000 € (travaux retenus pour 2019 : 15.000€ soit 50%)

Revenus Fonciers 2018 = 35.000 €

Le solde des Revenus Fonciers est positif de 5.000 € (35.000 – 30.000 €). Il n’y a donc pas de déficit reportable et seulement 15.000 € de charges foncières à déduire des revenus fonciers 2019.

Le choix d’une stratégie de déduction d’impôt par le déficit foncier doit s’étudier au cas par cas.

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